Офертные цены офисов и индустриальных площадейОфертные цены офисов и индустриальных площадей

Более 1.5 миллионов кв. м.- таков объем строящихся и планируемых офисных площадей в столице Болгарии, городе София. Сейчас возводится 780 тысяч кв. м., что составляет чуть более половины общего объема офисных площадей. В течение следующих несколько лет планируется ввести их в эксплуатацию. Одновременно с этим рынок в столице за год успевает освоить намного меньший объем офисов.

По данным «Fortan International» за прошлый, 2007 год, были арендованы лишь 160 тысяч кв. м. офисных площадей. И, несмотря на то, что по прогнозам компании «Fortan International» ожидается рост годового объема аренды офисов в размере 20%, вполне возможно, что в течение нескольких лет, что рынок в столице перенасытится офисными площадями.

Однако, это среднесрочная перспектива. В настоящее время независимо от множества проектов существующее предложение является недостаточным, что естественно провоцирует повышение спроса на аренду. Все еще ощутимое отсутствие современных офисов и маленькие объемы вводимых новых площадей дает возможность для роста цен. В Софии средний уровень арендной ставки повысился приблизительно на 25 % за два года, и на данный момент составляет 17 евро за кв. м. в месяц. Бесспорно, центральная часть города остается самым дорогим местом для расположения бизнеса. Стоимость аренды офисов здесь доходит до 35 евро за кв. м., при том за такую цену можно арендовать этаж нового бизнес-центра на ул. «Позитано». Помимо центра, такой же высокий уровень цен уже установился и на некоторых из основных бульваров города. Например, сейчас на бульваре «Александр Стамболийски» в новом бизнес-центре сдается в аренду офис площадью 120 кв. м. со ставкой арендной платы 40 евро за кв. м. в месяц. По 25 - 30 евро за кв. м. в месяц предлагаются офисные площади на бульваре «Болгария». В районе аэропорта уровни арендных ставок уже опережают стоимость аренды возле бизнес-центра «Бизнес парк София», доходя до отметки в 18 евро за кв. м.

Лето не оказывает влияния на цены

Офертные цены ваканционных жилищОфертные цены офисов ваканционных жилищ

В начале лета и, соответственно, начале основного туристического сезона в Болгарии наблюдалось некоторое снижение продаж курортной недвижимости. «Уменьшился также интерес и к домам в сельских районах», - так прокомментировали данную ситуацию Интернет порталу «Индекс имоти» болгарские предприниматели и инвесторы.

Тем не менее, снижения цен на недвижимость не последовало. Одной из объективных причин стабильности цен является высокая себестоимость строительства в связи с удорожанием цен на строительные материалы и повышением стоимости земли.

Самые низкие цены, за которые предлагаются курортные квартиры, начинаются с 420 - 500 евро за кв. м. За такую цену можно приобрести квартиры в жилых зданиях таких курортных городков как Ахтополь, Приморско или Царево.

В городе Ахтополь четырехкомнатная квартира площадью 100 кв. м. продается по цене 420 евро за кв. м. В городе Приморско по цене 480 евро за кв. м. можно купить квартиру с приблизительно такой же квадратурой - 110 кв. м.

На горнолыжных курортах самый низкий порог цен - 590 евро за кв. м. За такую цену продается квартира площадью 89 кв. м. в жилом здании в городе Разлог.

Самый высокий уровень цен на недвижимость морских курортов находится в диапазоне от 2 000 до 3 000 евро за кв. м. В квартале «Галата» (г.Варна) квартира площадью 87 кв. м., расположенная в жилом микрорайоне, продается по цене 1950 евро за кв. м. Приблизительно за такую же цену продаются самые дорогие квартиры и в городе Каварна. Свыше 2 300 евро за квадратный метр доходят цены на курортах Балчик и Святые Константин и Елена на северном черноморском побережье. В городе Созополь самые высокие цены на курортные квартиры доходят до 2 170 евро за кв. м.

На горнолыжных курортах самые высокие цены за квадратный метр площади колеблются в пределах 2 300 - 2 500 евро. Такие цены характерны для Банско и Боровца. Квартиру площадью 54 кв. м. в Боровце можно купить по цене 2 300 евро за кв. м. Высокогорный курорт у города Самокова быстро достиг уровня цен в Банско, особенно в некоторых завершенных новых комплексах. В городе Разлог 1 990 евро за кв. м. является самой высокой ценой из имеющихся предложений, и это цена за квартиру площадью 86 кв. м. в пятизвездочном комплексе с гольф-площадками. В прошлом году за этот же период в Боровце самые дорогие квартиры достигали в цене 2 280 евро за кв. м. В Разлоге и Пампорово верхий уровень цены был в пределах 1 700 до 1 900 евро.

Из онлайн-конференции, прошедшей на IRN.RU

14.10.09 на IRN.RU состоялась Онлайн-конференция по теме «Перспективы вложений в зарубежную недвижимость: какие способы и направления предпочесть россиянам?», которую провел Президент Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Представляем статью, подготовленную на основе ответов эксперта и некоторых новых данных.

Интерес россиян к зарубежной недвижимости прежде всего сфокусирован на жилье. В этом материале мы также сделаем акцент на нем.

Традиционно среди соотечественников наиболее популярными странами для приобретения жилой недвижимости являются Болгария, Испания, Черногория, Украина (Крым) и Кипр, Турция, Германия и Египет, Чехия и США. Так, по оценкам Gordon Rock, на ТОП-10 стран по спросу приходится 62% от общего спроса.

Финансовый кризис неравномерно повлиял на рынки недвижимости различных стран - по сравнению с пиковыми значениями 2008 года цены скорректировались практически везде, но в разной степени. То же самое можно сказать о спросе и объемах продаж. В настоящее время на некоторых рынках все еще продолжается снижение цен, в то время как другие начали восстанавливаться и с различной скоростью «отыгрывать» падение.

Так, среди перечисленных стран, недвижимость которых исторически вызывает интерес у россиян, практически не обнаружено падения цен в Германии, минимально подешевело жилье на Кипре и в Египте - по 10% падения - и  в Чехии - цены снизились на 15% от пиковых значений 2008 года. В остальных странах цены снизились более существенно. Лидерами по падению стоимости стали США и Украина (Крым), показавшие удешевление жилья на 50 и 55% соответственно.

Стоит добавить, что среди стран, которые также традиционно интересны нашим соотечественникам, еще большее снижение цен показали Латвия, Эстония, Казахстан, ОАЭ - здесь цены снизились на 60-65% от пиковых значений 2008 года.  Но если в Латвии и Украине (в первую очередь в Крыму и Киеве) эксперт прогнозирует  оживление рынка недвижимости уже в 2010 году, то в отношении рынка недвижимости ОАЭ, например, рекомендует сохранять осторожность и принятие инвестиционных решений как минимум до весны следующего года.

Наиболее привлекательные направления
В числе стран, в жилую недвижимость которых сегодня целесообразно вкладывать деньги,  стоит выделить следующую пятерку:

Португалия. Рынок недвижимости этой страны в условиях финансового кризиса продемонстрировал большую стабильность, чем в соседней Испании: в Португалии цены упали на 5%, в то время как  испанская недвижимость подешевела на 30-40%. При этом средняя стоимость квадратного метра в Португалии по-прежнему ниже.

Израиль. Это одна из немногих стран, в которых с начала 2009 года средняя стоимость недвижимости выросла: по итогам I полугодия - на 12%, за июль-август -  еще на 3.5 %. Тем самым рынок недвижимости Израиля уже не только отыграл прошлогоднее падение цен, но и показал рост на 4% по сравнению с докризисным уровнем цен.

США. Стоимость недвижимости в Калифорнии и Флориде, столь популярных у россиян, за последний год скорректировалась почти на 40% в сторону снижения. Отдельно следует отметить возможность приобрести недвижимость, забранную банками за долги с дисконтом до 60%. Сейчас цены на недвижимость в США находятся на уровне конца 90-х годов, т.е. достигли минимума за последние 10 лет. У экспертов рынка существует разное мнение о том, как скоро рынок недвижимости США выйдет из кризиса, но практически все сходятся в том, что он одним из первых отыграет свои потери как по уровню цен, так и по количеству сделок.

Черногория. Снижение цен на недвижимость в стране составило порядка 35% от пикового уровня цен 2008 года, в результате черногорская недвижимость вновь стал привлекательной для потенциальных покупателей. Стоит отметить, что на протяжении последних четырех лет - и в период резкого роста цен, и в период их падения - доля россиян среди иностранных покупателей черногорской недвижимости неуклонно росла (2006 год - 32%, 2007 год - 40%, 2008 год - 46%) и достигла 52% в середине текущего года.

Кипр.  Во-первых, снижение цен на кипрскую недвижимость, как было сказано выше,  оказалось не слишком существенным (составило порядка 10%), что свидетельствует о «зрелости» и стабильности кипрского рынка недвижимости. Во-вторых, отдельно стоит отметить, что это одна из немногих стран в ЕС, где ипотечное кредитование доступно для россиян. Сегодня возможно оформить кредит на 70% от стоимости недвижимости сроком на 30 лет за менее чем 5% годовых. Более того, на кипрском рынке недвижимости есть «беспрецедентное» предложение, в рамках которого 70% стоимости приобретаемого объекта недвижимости кредитуется банком, а на оставшиеся 30% рассрочку предоставляет застройщик.

Бюджет покупки
Если ранжировать недвижимость за рубежом (наиболее востребованных у россиян стран) по стоимости,  то самое популярное и покупаемое жилье в них распределится по ценовым группам примерно следующим образом:

Мы установили верхнюю границу 200 тыс. евро. Сразу отметим, что в любой из перечисленных стран можно найти жилье значительно дороже, но мы рассматриваем в первую очередь самые доступные и пользующиеся массовым спросом объекты.

Покупку недвижимости за рубежом можно планировать, имея порядка 25 тыс. евро - столько стоят небольшие апартаменты в Юрмале (Латвия). В 35 тыс. евро обойдутся апартаменты в жилом комплексе на Солнечном Берегу (Болгария) или даже апартаменты рядом с морем в Алании (Турция). В целом в Турции самый востребованный сегмент - это недвижимость 2+1 или 3+1, стоимость этих объектов, как правило, не превышает 120 тысяч евро. Цены в отдельно взятой турецкой Анталии повыше: квадратный метр в апартаментах эконом-класса, несколько удаленных от моря, стоит от 800 евро, в апартаментах бизнес класса на первой линии от моря - от 2500 евро. Таким образом стоимость жилья  1+1 и 2+1 на первых линиях моря может доходить до 150 тыс.евро.

С 50-70 тыс.евро стартуют цены на жилье эконом-класса в Германии и Чехии. Например, от 50 тыс. евро стоит квартира площадью от 35 кв.м в новом доме в центре Берлина, с отделкой под ключ, отличной транспортной и социальной инфраструктурой; от 78 тыс. евро стоят апартаменты в Праге площадью от 30 кв.м, с полной отделкой, в благоустроенном зеленом районе.

Если взять ценовой диапазон 150-200 тыс.евро, то число вариантов значительно возрастает. В этом ценовом диапазоне находятся популярные варианты на Кипре и в США. Также за эти деньги можно приобрести, например: небольшой дом в Черногории в районе Будвы рядом с морем; дом во Франции, в живописном регионе Гасконь, в 2-х часах езды на машине до Атлантического побережья и до горнолыжных курортов в Пиринеях;  таунхаус на Кипре, в районе Пафоса рядом с морем; новую 4-комнатную квартиру в Западном Берлине, с полной отделкой и встроенной кухней.

Доходы от аренды
Одним из наиболее распространенных способов получения прибыли от жилья за рубежом является сдача его в аренду. Причем этот способ подходит как тем, кто покупает недвижимость с инвестиционными целями, так и тем, кто приобрел ее в первую очередь для личного пользования.

Для того, чтобы наведываться в свой дом/квартиру для отдыха, а в остальное время сдавать, нужно выбирать недвижимость в странах с минимальной сезонностью или же в больших городах, где деловая активность продолжается в течение всего года и шансы сдать жилье в аренду высокие - в том числе местным жителям.  Исходя из этого, для покупки жилья с последующей сдачей в аренду можно рекомендовать следующие страны (в скобках указывается доход от аренды до налогообложения):

Испания, район Costa Bravo. Он находится близко к Барселоне, а зимой многие остаются там для поездок на лыжи в Андорру (доход от аренды до 4% годовых).

Португалия, район Алгарве. Здесь находятся гольфовые поля, игра на которых идет круглый год. Например, англичане  прилетают сюда в том числе и зимой (доход от аренды 4-5% годовых).

Израиль. Несмотря на наличие 3 морей, страна абсолютно не подвержена сезонности. Аренда жилья  очень востребована, сдавать жилье легко круглогодично, а ряд проектов предлагают приобрести недвижимость в апарт-отелях. Это означает, что вы становитесь собственником недвижимости, где можете проживать вы и ваши родственники, друзья, знакомые  90 дней, получать сервис уровня 5 звезд от гостиничной сети, а в конце года получать  доход от сдачи, не неся при этом никаких расходов на содержание (доход от аренды 5-6% годовых).

США, Флорида. В этом штате курортный сезон круглый год, туристов, несмотря на кризис, меньше не становится, поэтому сдать жилье в аренду легко. Действует та же система апарт-отелей (доход от аренды 5-6% годовых).

Германия. Здесь рынок аренды необычайно развит и надежен. Это страна арендаторов, где более половины жителей предпочитают снимать жилье, а не покупать. Аренда жилья в Германии строго регламентирована, существуют специальные издания, которые регулярно публикуют данные о стоимости аренды в разных городах и регионах страны, чтобы арендатор мог отследить, насколько обоснована предложенная ему цена; права арендатора в Германии защищены, отношения между арендодателем и арендатором четко регулируются законами и нормативными актами; данные об объекте недвижимости (владелец, параметры объекта и.т.п.) вносятся в земельную книгу - только такая недвижимость может быть объектом продажи или сдачи в аренду (доход от аренды 5-6% годовых).

Черногория. Входит, как уже было сказано, в число любимых стран россиян. Здесь имеется немало жилых комплексов с наличием управляющей компании, которая сможет приносить гарантированный доход от сдачи в аренду (доход от аренды 5-7% годовых).