Зачем недвижимость в болгарии
Практические советы
Перед тем, как покупать недвижимость в Болгарии ответьте себе, пожалуйста, на один вопрос: Для чего именно Вам нужна недвижимость в Болгарии? После четкого ответа на этот вопрос мы попробуем Вам помочь, дав несколько дельных практических советов. Мы хотим предостеречь многих покупателей, пустившихся в свободный поиск недвижимости в целях „избежания" удорожания покупки без агентств и других посредников.
Торгуют все!
Сегодня болгарскую недвижимость не продает только ленивый. Любой таксист в аэропорту с удовольствием отвезет вас на стройку "своего родственника". Дошло до смешного, украинские и молдавские студенты, находящиеся на учебе в Болгарии, организовали свою фирму со звучным названием и определили себя на сайте, как „ ...стабильный игрок на рынке недвижимости Болгарии...". Если посетить курортные комплексы „Солнечный берег" или „Золотые пески", можно поразиться бесконечному количеству всевозможных офисов и будочек, предлагающих недвижимость. Как правило, все эти компании - „временщики", рассчитывающие на сезонного случайного покупателя. С окончанием сезона закрываются офисы, и отыскать агентство или агента, продавшего Вам недвижимость, будет нелегко, если не сказать - невозможно. Мера ответственности такого агентства или брокера заканчивается в момент заключения договора между Продавцом и Покупателем и получением им комиссионного вознаграждения со стороны Продавца.
Дешево означает одно - дешево
Если за основу поиска принята дешевизна, то нужно понимать, что к „Запорожцу" невозможно предъявлять требования автомобиля „S" класса. Дешево может означать только одно - ДЕШЕВО. Проблемы возникают потом. Начиная от подписания договора покупки-продажи, внесения платежей, до получения нотариального акта и непосредственно ключей от своего жилища.
Всякое уважающее себя агентство недвижимости перед тем, как подписать договор с Застройщиком, тщательно проверяет финансовое состояние застройщика и его надежность. Потому как среди именно русскоязычных покупателей существует „золотое правило" : покупать у застройщика, а претензии предъявлять к агентству, через которое была совершена покупка. Видимо это „правило" уходит корнями в сложившиеся традиции на российском рынке недвижимости. Предвидя такие ситуации, Агентство, подбирая объекты недвижимости, предварительно заботится о своей и клиентской безопасности.
Риски могут быть различными: несоблюдение сроков окончания строительства, некачественное выполнение строительных работ, невыполнение обязательств по договору купли-продажи, временное или полное прекращение строительства объекта... Даже если Вы получите ключи, но...дверь не открывается, плитка положена криво, нет обещанного бойлера, вместо бассейна, объявленного при начальном строительстве, - заасфальтированная площадка... Куда пойти, куда податься, что предпринять?
Покупатель, решивший сэкономить на прямой покупке (не совсем понятно, что при этом он экономил) сталкивается с огромной массой проблем, решать которые приходится самостоятельно в чужой стране. Уверяю Вас, ситуаций, с которыми приходилось сталкиваться нам, русскоязычному покупателю, достаточно много. Они и комичны, и трагичны одновременно.
Что делать?
Прежде всего нужно знать, что практически все агентства в Болгарии, (исключая городскую недвижимость и сделки с землей), работают без комиссионных со стороны покупателя. Они являются торговыми представителями застройщика и работают по его ценам, в соответствии с договорными условиями и взаимными обязательствами.
Массового и глобального снижения цен на болгарскую недвижимость, о которой пишут в российской прессе не существует. Максимальные „падения" цен до 30-50% действительно имели место быть, но произошло это далеко от черноморского побережья. В основном, это коснулось горнолыжного курорта Банско - ярчайшего примера массовой перезастройки курортного комплекса. И это понятно: в связи с мировым финансовым кризисом англоязычные покупатели ушли с болгарского рынка. А русскоязычные покупатели в большинстве своем интересуются недвижимостью на побережье. У русских есть своя зима...
Значительное снижение цен на побережье (до 20%) коснулось именно тех самых рисковых объектов, о котором упоминалось выше. Не секрет, что большинство застройщиков ведут строительство за счет финансовых средств, получаемых от продаж квартир. Отсутствие продаж автоматически ведет к остановке строительных работ и к штрафным санкциям, на которые попадает застройщик в связи с задержкой завершения объекта. Банки, в свою очередь также прекратили выдачу кредитов на строительство, либо установили неподъемные проценты. Любая продажа в этом случае является глотком свежего воздуха для застройщика или той спасительной соломкой утопающему, которой можно заткнуть, хотя бы на время, возникшие финансовые дыры некогда беззаботных и благополучных инвесторов...
Главной рекомендацией будет совет отказаться от покупки объектов на этапе картинка или этапе основы фундамента. Как минимум у объекта должны быть стены и крыша. Так максимально Вы избежите возможных рисков остановки строительства „в связи с финансовым кризисом".
Что делать и как быть, если состояние Вашей новой квартиры оставляет желать лучшего, то есть существуют недоделки, требующие устранения. Я не знаю, как поступают „дикие покупатели", решившие самостоятельно бороться с возникшими трудностями (а любое новое строение никогда не будет идеальным). В серьезной компании, при приеме квартиры или дома в собственность, создается трехсторонняя комиссия, в которую входит непосредственно сам Владелец, представитель Застройщика и агент, как представитель Владельца. Создается трехсторонний протокол, в котором указываются все недостатки, требующие устранения и сроки их устранения. В данном случае, юристы агента являются одновременно и гарантом Владельца и их представителем в государственных органах и в суде, если этого потребует ситуация.
За долгие годы работы на рынке компания предложила целый спектр услуг, который включает в себя не только юридическое и техническое сопровождение сделки, а и таких услуг, как получение нотариальных актов, регистрация их в налоговых и судебных органах, оплата такс и налогов, ремонт, переоборудование, дизайн, мебелировка объектов, управление, сдача в аренду, оплата услуг и прочее и прочее и прочее...
Юристы компании - сплоченный и грамотный русскоязычный коллектив, защищающий интересы своих многочисленных клиентов. Нет таких вопросов, которые были бы нерешаемы.
Зачем вам недвижимость в Болгарии?
Перед тем как покупать недвижимость ответьте себе на этот вопрос. Можно понять тех покупателей, для которых Болгария стала давнишним и традиционным местом отдыха. У них есть четкое представление о том, чем, например отличается Балчик от Несебра или Приморско от Царево. Где какая инфраструктура, какие плюсы и минусы.
Труднее понять тех, кто покупает не глядя, соблазнившись низкой ценой и резервируя недвижимость по картинке. Последствия таких покупок, как правило, предсказуемы: море находится не в 80, а в 800 метрах от дома, вид на морской пейзаж закрыт другими домами, в поселке, где продавалась недвижимость, вообще нет и не предвидится никакой инфраструктуры...
Категорически советуем потенциальным покупателям отправиться в ознакомительную поездку и хотя бы выяснить для себя, чем именно отличается один городок от другого, увидеть своими глазами, что стоит 500 евро за кв.метр, а что оценивается в 1000 евро и понять, каким образом формируется цена на недвижимость...
Обычно клиенты делятся на несколько категорий покупателей:
- Покупка для себя, для переезда на ПМЖ и в качестве летней резиденции.
- Покупка для последующей сдачи и получении прибыли от сдачи жилья в аренду.
- Покупка на ранней стадии строительства с целью последующей перепродажи (именуемая в бизнес-среде инвестицией, а в народе - спекуляцией).
Начнем с последнего пункта. Самым большим разочарованием для покупателей болгарской недвижимости явилась именно покупка недвижимости с целью последующей перепродажи. За последние три года цены на недвижимость выросли незначительно, а огромное количество все новых и новых объектов просто не позволило развиться рынку перепродаж. Наблюдается даже обратная ситуация, при которой владельцы жилья продают свои квартиры дешевле цен застройщика на 15-20% в том же комплексе. В качестве наглядного примера можно привести популярные комплексы „Санта-Марина", „Маджестик", „Роял Гарден", „Емеральд" и др.
Сложилась ситуация, подобная положению в Испании, Чехии, на Кипре, когда создавалась эйфория массовой покупки недвижимости в той или иной стране, а потом возникал вопрос - а зачем все это надо? Сегодня ни одна из компаний, продающих недвижимость в Болгарии не возьмется за перепродажу уже купленных квартир. Вторичный рынок менее интересен. Он не предполагает рассроченность платежа и комиссионных, к которым привыкли агентства недвижимости... Нет, Вам не откажут, возьмут информацию, пообещают разместить на сайте и, возможно, даже разместят. Но будут ли продавать - вот в чем вопрос. Возможно со временем этот рынок появится в Болгарии, но на сегодняшний день ситуация такая, какая она есть...
Внимание- покупателям из России
Как же перепродать свою квартиру, дом, землю? Как говорится, спасение утопающих - дело рук самих утопающих . Это как раз та самая ситуация, когда непосредственное участие в перепродаже должны принять сами владельцы недвижимости. Англоязычные покупатели ушли с рынка Болгарии, „поигравшись" в него примерно в течении последних пяти лет. Русскоязычные же покупатели только открывают для себя Болгарию.
Во время победоносного шествия болгарской недвижимости по России и странам СНГ, покупатели из этих стран составляли всего 8-10% от общего числа. То есть рынок, в связи с обрушившимся на все страны финансовым кризисом, для русскоязычных покупателей закрылся, едва начавшись... Единственным ожидаемым покупателем болгарской недвижимости в ближайшие два-три года и возможным покупателем Вашей квартиры может быть русскоязычный покупатель.
Так называемое управление...
Великие обещания великих комбинаторов недвижимости оказались несбыточной фантазией продавцов. Счастливые владельцы недвижимости так и не дождались обещанных 20%, 15%, 10% ежегодной возращаемости средств, вложенных в свои квартиры. Как оказалось, этот рынок в Болгарии только в последнее время начинает приобретать более-менее цивилизованные формы. Прежде это выглядело примерно так: „Дайте нам ключи от Вашей квартиры и мы будем ее предлагать в аренду интересующимся". Как предлагать, сколько дней в году, какая гарантированная прибыль от этого будет - это уже загадка. Гарантированные сдачи квартир потерпели фиаско. Даже такие монстры, как курортные комплексы „Маджестик"и „Роял Гарден", на второй год „гарантированных условий сдачи" отказались от своих обещаний. Туристы есть, но количество их не гарантировано. Более- менее неплохо идет дела у известного курортного комплекса „Санта-Марина", но опять же речь не идет о каких либо гарантиях получения прибыли.
В условиях жесткой конкуренции различные фирмы идут на всяческие трюки и уловки, дабы только привлечь клиентов. В последний год массово практикуется услуга „бесплатных ознакомительных туров", при которых компания „принимает на себя все расходы по полетам и проживанию в Болгарии". Однажды такие вот „хлебосольные продавцы" совершенно забыли о том, что в России майские праздники длятся 10 дней, и что на этот период владельцы жилья в управляемых ими комплексах предпочитают приехать в свои собственные квартиры, купленные ими в Болгарии. Каково же было удивление, огорчение и негодование владельцев квартир, когда они заставали в своих собственных жилищах совершенно посторонних людей.
Вот какая „добрая акция" за чужой счет. Впору вспомнить пословицу „бесплатный сыр бывает только в мышеловке"...